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BLOG JURIDICO AFZ Abogados

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Si se cumple...

Posted on April 12, 2013 at 5:22 AM
 Este artículo, tiene por enunciado "si se cumple", porque si se cumple lo previsto en el Anteproyecto de ley, que pretende reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, que previsiblemente entrará en vigor después del verano, supondrá el retorno de la libertad contractual  al arrendamiento de vivienda, pero no a la libertad que existía con la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos del año 64 en la que el contrato era indeterminado a voluntad del arrendatario (prórroga forzosa), sino que muy al contrario, a juicio de este autor, va en su detrimento.
 
Vamos sin más preámbulo a analizar los cambios que pretende realizar el mencionado anteproyecto:
 
1º Libertad de pactos para los arrendatarios de viviendas:
Se rompe la tajante prohibición del art. 6 LAU ("Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice") y las partes pueden pactar algunas cuestiones respecto del contrato de arrendamiento:
            - Actualización de la renta; hasta hoy, la única forma de actualización de la renta era a través del IPC (Índice de Precios de Consumo), y aunque la reforma no lo aclara, parece que no se dispondrá de muchas opciones alternativas. No obstante sigue existiendo un plazo de duración del contrato mínimo obligatorio de tres años,  por lo que no se podrá imponer subidas excesivas distintas a los índices de mercado, pues, en caso contrario,  se favorecerían los fraudes de ley en este aspecto. Algún ejemplo de método de actualización de renta puede ser el Índice Nacional de Alquileres, o los incrementos del Euribor.
            - Renuncia a la adquisición preferente por el arrendatario; La parte arrendataria podrá renunciar a su derecho de tanteo y retracto previsto en el art. 25 LAU.
 
2º Cambio de plazos:
*Se pasa de 5 a 3 años.  
*La renovación tácita que era prorrogable máximo 3 años, pasa a 1año.
            - Con la modificación el arrendador podrá por causa de necesidad resolver el contrato, transcurrido 1 año y avisando con 2 meses de antelación.
            - El arrendatario podrá renunciar transcurridos 6 meses y con preaviso de 1 mes de antelación.
 
3º El derecho del arrendador a la resolución:
Se extinguirá el arrendamiento en caso de compra del inmueble por un tercero, ejecución hipotecaria, retracto convencional, etc, SALVO QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE HUBIERA INSCRITO ANTES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
 
4º Transferencia del contrato en caso de SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD:
En estos casos, el cónyuge del arrendatario tendrá derecho a que el contrato se cambie a su nombre, sin necesidad de consentimiento del arrendador.
 
5º Renuncia a la subrogación por causa de fallecimiento del arrendatario:
Se rompe radicalmente con lo dispuesto en el art. 16 LAU y se podrá pactar que en caso de fallecimiento del arrendatario los familiares no se puedan subrogar si han transcurrido 3 años.
 
 Rehabilitación o reforma de la vivienda a cambio de renta:
Se podrá pactar que el arrendador se ocupe de la rehabilitación de la vivienda a cambio de renta. El incumplimiento del compromiso será causa de resolución de contrato.
 
7º Elevación de las rentas por mejoras:
Solamente se podrá repercutir pasados los tres primeros años, aunque no obstante se podrá acordar que no se repercuta en ningún caso.
 
8º Fianza:
La actualización se realizará transcurridos los 3 primeros años del contrato, en ningún caso cabe antes.
 
9º Se permite resolver el contrato de arrendamiento de local, si se ocasionan daños dolosos.
En opinión del que suscribe estas líneas, esta reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos es absolutamente innecesaria más aún cuando en esta época de crisis se deberían potenciar los arrendamientos, ya que los bancos no otorgan créditos para poder adquirir una vivienda en propiedad.
 
Esta iniciativa del Gobierno, no responde a ninguna necesidad real, ni a ninguna deficiencia de la Ley de 1994, que el Tribunal Supremo ya se ha encargado de aclarar en caso de que la hubiera, como por ejemplo el tiempo que deberá transcurrir necesariamente para interponer una demanda de desahucio por falta de pago, desde que el arrendatario deja de pagar, el cual es de 1 mes.
 
Que esta reforma supone un detrimento para el arrendatario, no es más que una obviedad, espero que no nos hagan creer ahora que vivíamos al margen de la legalidad registral, pues como se dispone en el punto tercero de este texto, la nueva reforma dispondrá que, si no se ha registrado previamente el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, (gasto que obviamente asumirá el arrendatario) no será oponible a terceros, y en caso de que el arrendador quisiera vender el inmueble no tendrá porqué respetar el contrato de arrendamiento. Si este letrado fuera mal pensado, creería que esto se realiza para favorecer intereses corporativos, que hoy, con la crisis, ven mermados sus ingresos.
 
Otro aspecto llamativo de esta reforma es la duración del contrato, pues no se entiende por qué se pretende reducir la durabilidad del mismo de 5 a 3 años, ya que,  al menos yo, nunca he tenido noticia de queja alguna respecto a esta cuestión, dado que, lo que normalmente ocurre es que al arrendador le interesa obtener una rentabilidad por su vivienda, cuanto más tiempo mejor, (por esta causa la Ley del año 94 prevé una prórroga del contrato de 3 años o, en su defecto, la resolución del contrato en caso de necesidad, como por ejemplo que la vivienda sea destinada a un hijo). Por otro lado al arrendatario le interesará tener una estabilidad, en el que al fin y al cabo, y por un tiempo determinado, se convertirá en su hogar, muy lejos de lo pretendido por el Anteproyecto, que establece la renovación del contrato cada 3 años, o en su defecto cada 4, si las partes lo llegasen a prorrogar el máximo que permite esta reforma.  
 
En conclusión, veremos en qué queda al final el mencionado proyecto, que sin duda va a generar inseguridad jurídica.
 
Rubén Alberquilla Fernández
Abogado
AFZ ABOGADOS
 

Categories: DERECHO CIVIL Y MERCANTIL

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123 Comments

Reply Esteban Solana
4:52 PM on April 16, 2013 
Muy entendible y sistematico el articulo. Como siempre al legislador no se le escapa una. Los abogados tendrán que estar solucionando las lagunas y problemas que crea la mala-ley.
Reply Marina
5:00 PM on April 16, 2013 
Enhorabuena por el artículo, gran sorpresa me llevo al comprobar cuan pésima es la reforma.
Estoy de acuerdo con Usted, el problema que se viene encima por no haber previsto cuales son los intereses cuya protección es necesaria ocasionará una grave desprotección hacia ambas partes: arrendador y arrendatario.En definitiva, suele coincidir que finalmente los que más sufren son aquellos en cuyo "beneficio" se hizo la Ley.Un abrazo
Marina.
Reply Antonio Jose
10:57 AM on April 17, 2013 
vaya medidas reformistas, siempre las reformas a peor. ¿Por qué no se estan quietos?.
Reply Esteban Solana
11:04 AM on April 17, 2013 
Antonio Jose says...
vaya medidas reformistas, siempre las reformas a peor. ¿Por qué no se estan quietos?.

Antonio Jose estoy de acuerdo en que para hacerlo peor mejor no hacerlo, lo que tendrian que hacer es mejorar sus deficiencias teniendo en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo, deberian incluir las aclaraciones realizadas por el Tribunal, porque no es normal que para enterarte de una ley tengas que analizar tambien doctrina y jurisprudencia
Reply Rubén Alberquila
1:10 PM on April 24, 2013 
Esteban Solana says...
Muy entendible y sistematico el articulo. Como siempre al legislador no se le escapa una. Los abogados tendrán que estar solucionando las lagunas y problemas que crea la mala-ley.

Muchas gracias por su comentario, estaremos al tanto de las noticias que vayan surgiendo de esta ley y de otras muchas que están por venir. Los juristas tenemos un gran papel en momentos de incertidumbre y de crisis como el que vivimos. Estamos a su disposición para cualquier consulta. Un saludo. Rubén.
Reply Rubén Alberquilla
1:20 PM on April 24, 2013 
Marina says...
Enhorabuena por el artículo, gran sorpresa me llevo al comprobar cuan pésima es la reforma.
Estoy de acuerdo con Usted, el problema que se viene encima por no haber previsto cuales son los intereses cuya protección es necesaria ocasionará una grave desprotección hacia ambas partes: arrendador y arrendatario.En definitiva, suele coincidir que finalmente los que más sufren son aquellos en cuyo "beneficio" se hizo la Ley.Un abrazo
Marina.

Gracias por el comentario Marina, todavía no sabemos en qué quedará la reforma, pero desde luego no parece bien planteada, creo que en momentos como este se deberían dar facilidades para los arrendamientos, ya que los bancos no dan créditos como se hacía hasta hace poco. De todas formas estaremos atentos a los cambios que pueda haber hasta su definitiva aprobación, por ello no deje de visitar nuestra página web. Reciba un saludo. Rubén.
Reply Rubén Alberquilla
1:26 PM on April 24, 2013 
Antonio Jose says...
vaya medidas reformistas, siempre las reformas a peor. ¿Por qué no se estan quietos?.

Antonio José, gracias por el comentario. La verdad que tampoco nosotros entendemos el porqué de la reforma, cuando es algo que nadie les ha pedido, en todo caso las medidas deberían ir dirigidas a agilizar los desahucios y a desatascar los Juzgados. En cualquier caso veremos en que queda la nueva reforma. No deje de visitar nuestra web. Un saludo. Rubén.
Reply divorcio express madrid
2:57 PM on December 31, 2020 
Muy buen artículo, gracias.
http://divorcioexpressmadrid.es/