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BLOG JURIDICO AFZ Abogados

Blog

I Congreso Abogacía Madrileña con AFZ Abogados

Posted on April 30, 2015 at 7:12 AM Comments comments (0)
Estimados amigos, como siempre, lo prometido es deuda, no podíamos dejar pasar la oportunidad de transmitiros lo que significó para nosotros el I Congreso de Abogacía Madrileña. ¿Qué mejor manera de comenzar que haciéndoos llegar lo que resaltaría cada uno de los socios de AFZ  de este multitudinario y productivo evento:

miembros AFZRubén Albequilla: “Multidisciplinar y enriquecedor”.

Mariana Fernández: “Formación en tiempo real”.

Beatriz Zarco: “3 días intensos en los que percibimos más que nunca nuestro poder como colectivo humano con gran ambición de conocimiento”.


Congreso AbogacíaNuestro Despacho ha tenido la satisfacción de participar en el primer Congreso de la Abogacía Madrileña. En realidad, se echaba de menos “ponernos al día en 3 días”, como decía el lema de este Congreso, ya que, en escasas ocasiones, se puede reunir al mundo de la abogacía en un evento de tamaño nivel, donde los objetivos principales han sido la formación profesional de los abogados, donde se analizaron y se pudieron debatir con éxito los cambios legislativos actuales y su impacto para desarrollarlos en  nuestra profesión.
 


Como ya os adelantamos, el Congreso nos hizo partícipes de numerosas reformas que nos afectan a todos, entre las que cabe otorgar un papel relevante a la Reforma del Código Penal (Ley 1/2015), la  Ley 4/2015, de 27 de abril, del Estatuto de la víctima del delito, Ley Orgánica 5/2015, de 27 de abril, de transposición de la Directiva 2010/64/UE, relativa al derecho a interpretación y a traducción en los procesos penales y la Directiva 2012/13/UE,  relativa al derecho a la información en los procesos penales.

miembros AFZmiembros AFZ 














Este I Congreso nos ha permitido conocer de primera mano la actualidad del derecho desde  distintas materias,  que hoy reflejan   una problemática para el ciudadano y que,  como objetivo profesional y humano, AFZ Abogados se compromete a estar a su lado, buscando siempre la mejor opción para la defensa de sus derechos.
 
Los días 20, 21 y 22 de Abril de 2015, fueron días muy intensos debido a la cantidad de información que estaba a nuestra disposición. Hubo más de sesenta ponencias en las distintas áreas del Derecho con mesas simultáneas,  las que incluyeron debates interesantísimos, y todas a cargo de prestigiosos profesionales del ámbito jurídico nacional e internacional.
 
jornadaClausura AFZ









El congreso se estructuró en cuatro grandes escenarios:
 
1- Colegiación, estatuto y ejercicio profesional, incluyendo el mismo los derechos y obligaciones de los abogados en la práctica de su profesión como de las garantías necesarias para ejercer de forma efectiva.
 
2- Práctica profesional, donde pudimos actualizarnos sobre materias inherentes a nuestra profesión, tales como competencia, concursal, consumo, Derechos Humanos, societario, familia, Fiscal, Violencia de Género, financiero y seguros, laboral, penal, entre otros.
 
3- Arbitraje y Mediación,como alternativa al procedimiento judicial, como forma de resolución de conflictos, tanto en el ámbito nacional como internacional, con especial mención en el ámbito familiar.
 
4-Innovación,  referida a la gestión innovadora de nuestra profesión, como por ejemplo las estrategias en la prestación de nuestros servicios como un valor añadido.

Ya que todavía no hemos conseguido ostentar el don de la ubicuidad, tuvimos que repartirnos la asistencia a las anteriores mesas, pues como ya os hemos señalado, su desarrollo fue simultáneo. A la brevedad, podrán leer nuestras crónicas referentes a las distintas materias, sobre las que abriremos debate.
 
encuentro abogadosClausura I Congreso


Desde nuestra posición agradecemos al Colegio de Abogados, y en especial a su Decana, Sonia Gumpert, por sus palabras de agradecimiento a todo el colectivo de profesionales y su compromiso de seguir impulsando la formación de los mismos, en defensa de los derechos de nuestros clientes.



ATENCION: FINALIZA EL PLAZO PARA PARALIZAR SU PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA

Posted on June 11, 2013 at 8:17 AM Comments comments (0)

Esta entrada de blog no pretende seguir la estructura que habitualmente emplean los artículos aquí publicados, sino que, sin más preámbulos, trata de apremiar a los particulares que se hallen incursos en un procedimiento de ejecución hipotecaria a presentar su  oposición  basada en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el artículo 557.1 y artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir: QUE EL CONTRATO HIPOTECARIO CONTENGA CLAUSULAS ABUSIVAS.

Este plazo finaliza el próximo 16 de junio, por lo que les insistimos en la necesidad de poner su asunto en manos de un Abogado de forma URGENTE, para que le informe de cómo proceder en su caso particular.

Dicha posibilidad fue introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, en cuya Disposición Transitoria Cuarta  encontramos el siguiente tenor:
 
“2. En todo caso, en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la LEC, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en  el apartado 7ª del artículo 557.1 y 4ª del artículo 695.1 de la LEC.”
“4. La publicación de la presente Disposición tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los  efectos de notificación y cómputo de los plazos previstos en los apartados 2 y3 de este artículo, no  siendo necesario en ningún caso dictar resolución expresa al efecto.”
 
Para más información consulte el siguiente link del Observatorio de la Justicia y de los Abogados del ICAM: https://www.icam.es/docs/observatorio/obs_28907.pdf.

AFZ Abogados se pone a su disposición para revisar sus contratos con carácter urgente. Este Despacho demuestra día a día su apoyo a los sectores más castigados por la actual crisis, en su virtud, adaptamos nuestros honorarios a sus particulares circunstancias, por lo que no debe dudar en ponerse en contacto con nosotros a través del número de teléfono  606.13.89.93, o bien, a través del correo electrónico i[email protected].

ATENCION: PARTICIPACIONES PREFERENTES

Posted on June 3, 2013 at 8:06 AM Comments comments (0)
El Despacho AFZ ABOGADOS cree necesario y de vital importancia poner en conocimiento de todos aquellos que se vean afectados por el producto financiero mal llamado "participaciones preferentes", de la tamaña tropelía y menoscabo que está suponiendo para miles de ahorradores la contratación de este producto.
 
Por todo ello es necesario contar con vuestra colaboración, pues necesitamos hacer llegar el mensaje a todas aquellas personas que fueron sorprendidas, y engañadas al contratar participaciones preferentes.
 
Es sabido que este producto financiero ha sido “colocado” de forma engañosa, pero lo que la mayor parte de la población desconoce es que las entidades bancarias siguen abusando del desconocimiento de sus clientes, que desesperadamente quieren recuperar sus ahorros.
 
 
 
En relación con el asunto en cuestión, a día de hoy la mayoría de los clientes que suscribieron participaciones preferentes han sido sometidos a la aceptación (OBLIGATORIA) del canje; procedimiento a través del cual, las participaciones que ostentaba hasta la fecha han sido canjeadas, es decir, convertidas, en acciones de la entidad con la que contrató.
 
¿Por qué es obligatorio el canje?
El procedimiento viene impuesto por Bruselas, como parte de las condiciones que supuso el rescate bancario solicitado por el Estado español en 2012, dicho canje ha conllevado la aplicación de una quita (descuento) respecto de la inversión inicial realizada para la suscripción del instrumento financiero, siendo dicho descuento distinto en cada entidad; en el caso de la entidad Bankia el promedio es del 38% de quita para las participaciones preferentes.
 
¿Qué vías existen Después de este sometimiento obligatorio al canje?
Existen 3 vías fundamentales:
A)   Asumir los descuentos aplicados a su inversión inicial tras el canje, y aguardar una revalorización de las acciones que le han correspondido para poder deshacerse de éstas.
 
B)   Acudir al procedimiento de arbitraje: se trata de un sistema extrajudicial voluntario para resolver conflictos, respecto del que no todos los afectados son candidatos,  ya que,  desde el FROB se ha señalado que la mayoría de los afectados invirtió cantidades menores a 10.000.-€ en la suscripción de participaciones, por lo que el arbitraje es un proceso reservado para los inversores con menores cuantías. Por lo tanto es posible que no se acepte la entrada en este procedimiento de un jubilado si tiene más de 10.000.-€ en preferentes y ha invertido anteriormente en acciones, ni tampoco de muchos otros inversores con errores de forma en los contratos.
 
Así pues, una vez la realizada la solicitud, ésta es enviada a una consultora externa (KPMG en el caso de Bankia) contratada por la propia Entidad para que decida si el afectado reúne o no los requisitos para entrar en el proceso de arbitraje; en todo caso la consultora elaborará un informe valorando la solicitud, en el que establecerá la cuantía máxima a devolver al cliente.
Acto seguido la oficina de Bankia contactará con el cliente y pondrá en su conocimiento el resultado del informe, a fin de que el cliente decida si quiere o no continuar con el proceso arbitral.
 
  o   En caso de que el cliente no quiera continuar el arbitraje, podrá renunciar al mismo,  pudiendo, si lo desea, acudir a la vía judicial.
  o   Si el cliente está conforme con continuar, firmará un "Convenio Arbitral", comprometiéndose a aceptar el laudo arbitral y renunciando a acudir a la vía judicial. Una vez realizada la firma por ambas partes, se iniciará el Arbitraje por la Junta Arbitral Nacional que finalizará con la comunicación del laudo arbitral a las partes. Este convenio es de obligado cumplimiento para las partes, no admitiendo recurso posterior de ningún tipo.
 
En  cuanto a la determinación de la cantidad a percibir mediante este procedimiento:
   o   Si el laudo es favorable para el afectado: se le devolverá el importe que indique el árbitro, que será como máximo el importe indicado en el convenio arbitral (calculado por la consultora) y que en ningún caso excederá del capital invertido. Según los cálculos plasmados en la página web de Bankia, en el mejor de los casos, el importe a percibir tras un procedimiento arbitral favorable sería el siguiente:
(+) Importe suscrito: valorando los títulos al nominal, o a precio de compra.
(-) Rendimientos percibidos hasta la fecha.
(+) Más los intereses que hubiera obtenido, durante el mismo período, en un depósito tradicional, tomando como referencia la evolución del índice Euribor 12 meses. En cualquier caso, el valor máximo estará limitado al 100% del valor nominal.
Asimismo, dicha página establece que “La liquidación de las cantidades a percibir se efectuará por diferencias entre la cantidad máxima objeto de restitución y el valor de las acciones de Bankia recibidas en la operación de recompra (canje)”
 
  o   Si el laudo no es favorable para el afectado: no podrá recurrir este resultado y no podrá acudir a la demanda judicial. El cliente permanecería con las acciones que le han correspondido tras el canje.
 
*En el caso de NovaGalicia, donde el arbitraje está más avanzado, se ha dado la razón a un 25% de los afectados aproximadamente.
 
Es necesario resaltar que, en el caso de que el preferentista sea seleccionado para acudir al arbitraje, y éste decida aceptarlo, lo ideal será ir acompañado de un abogado, ya que la entidad siempre estará asesorada por expertos legales que defiendan sus propios intereses.
 
Un dato relevante a tener en cuenta es: ¿Quién es KPMG?
En lo que concierne a los afectados por participaciones preferentes y deuda subordinada KPMG es la consultora externa encargada de “filtrar” las solicitudes de los perjudicados en el procedimiento arbitral y, asimismo es la encargada de defender a BANKIA ante los Tribunales frente a las reclamaciones que los afectados están presentando.
Este hecho por sí mismo da una idea de las dificultades a las que se podrían enfrentar los afectados en un proceso de arbitraje.
Por tanto, todas aquellas personas que hayan solicitado el arbitraje deberán estar atentas al momento de confirmar el mismo ya que pueden verse claramente perjudicadas con el resultado.
 
C)   Acudir a la vía judicial: Si bien el procedimiento judicial puede resultar más lento que el arbitral, cabe resaltar que los últimos datos indican que el 90% de los asuntos que se están llevando por esta vía, han dado la razón a los adquirentes de participaciones preferentes, en este sentido cabe resaltar que los jueces se encuentran muy sensibilizados con la situación de los afectados.
La acción a ejercitar es la relativa a la nulidad del contrato de suscripción de participaciones por vicio (falta de información sobre el producto) o inexistencia (falta de firma del contrato) de consentimiento, todo ello dependiendo de las circunstancias del supuesto en concreto;  solicitándose la restitución recíproca de las prestaciones y consiguientemente la devolución del capital inicialmente invertido más los intereses legales devengados.  
Cabe resaltar, que la sentencia será dictada por un juez independiente, quien decidirá si el contrato es nulo, o no. Dicha resolución podrá ser objeto de recurso (revisión por un tribunal superior), a diferencia de la decisión del procedimiento de arbitraje, que será de obligado cumplimiento sin opción de recurso.

Por último, le hacemos partícipe de una grave circunstancia que está teniendo lugar en los últimos días consistente en la recepción de llamadas telefónicas, por parte de múltiples afectados, provenientes de su sucursal, presionándoles para que acudan al procedimiento arbitral bajo la promesa de que recuperarán TODO su dinero. Dicha promesa es absoluta y radicalmente falsa, por lo que les advertimos de dicha situación para que no se sigan dejando llevar por engaños, ya que, una vez más les  reiteramos que, una vez aceptado el arbitraje, la resolución alcanzada será de obligado cumplimiento para el perjudicado.
 
Detrás de este esfuerzo de marketing “pro arbitraje”, lo que subyace es un intento de evitar que las entidades emisoras de estos títulos tengan que enfrentarse a los jueces, cada vez más concienciados con los abusos. Únicamente los casos más extremos pueden salir beneficiados en un procedimiento arbitral, y son precisamente esos casos, en los que no hay duda de que se ganarían en un juicio.
 
Desde AFZ Abogados nos ponemos a disposición de cualquier afectado por las participaciones preferentes, de manera gratuita, ya que conocemos de primera mano los perjuicios que esta situación provoca. No dude que este Despacho velará por sus intereses, realizando un estudio de las características de su perfil inversor y analizando las circunstancias en las que ha tenido lugar la contratación de participaciones preferentes; acto seguido, le orientaremos a tomar la mejor decisión para Usted.
 
Analizamos su caso sin ningún compromiso, siempre buscando la acción más adecuada para el cliente, debiendo destacar que únicamente percibiremos nuestros honorarios profesionales si obtenemos una resolución favorable a sus intereses.

No dejen de consultarnos cualquier inquietud que les suscite el mencionado producto, al número de teléfono 606.13.89.93., o bien vía mail, a través de la dirección: [email protected].
 

Quiero romper el suelo de mi hipoteca

Posted on May 31, 2013 at 11:57 AM Comments comments (1)
Hoy, la mayoría de las personas que tienen una hipoteca, al momento de la firma, no han sido informadas correctamente sobre el alcance de las cláusulas que incluye el “contrato de préstamo hipotecario”, lo que conlleva que muchos ciudadanos se vean afectados por el carácter abusivo de estas cláusulas,  sin saber cómo reclamar el perjuicio que estas han ocasionado a la economía  de tantas familias.
 
No obstante, ya son varias las Sentencias que han sentado jurisprudencia respecto de las cláusulas abusivas contenidas en los contratos de préstamos hipotecarios; básicamente y refiriéndonos  a las relacionadas con  las denominadas cláusulas “suelo”. Así pues, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,nº 241/2013, de fecha 9 de Mayo de 2013 sobre nulidad de las cláusulas suelo por  falta de transparencia, ha dictaminado la posibilidad de control judicial cuando se verifiquen cláusulas de carácter abusivo, siendo válidas solamente cuando cumplan los “requisitos de especial transparencia” exigidos en los distintos contratos, cuestión que, a la luz de los hechos, no concurre en la mayoría de los casos analizados.
 
Como sabemos esta sentencia está basada, en la demanda interpuesta por la Asociación de Usuarios de los Servicios Bancarios (Ausbanc Consumo), contra Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, SA, Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito (hoy Cajas Rurales Unidas, S.C.C.) y Caja de Ahorros de Galicia, Vigo, Orense y Pontevedra (hoy NCG banco S.A.U.), solicitando se declaren nulas las cláusulas estimadas abusivas que fijan un tipo mínimo de interés o de referencia para sentar jurisprudencia.
 
La transparencia se basa en que el consumidor o contratante debe entender claramente los alcances de estas cláusulas que resultan esenciales para la formalización del contrato y perfectamente entendibles para cualquier ciudadano.
 
La entidad bancaria tiene la obligación de poner a disposición del usuario las distintas modalidades de préstamos y efectuar las simulaciones necesarias para que el contratante pueda elegir la opción que más le convenga  a la hora de tomar una decisión tan importante como la adquisición de una vivienda.
Por otra parte, estas cláusulas se encuentran incluidas,  o mejor dicho, mezcladas con otras condiciones del contrato que llevan a su confusión, por lo que suelen pasar inadvertidas para reproche del Banco y perjuicio del cliente.
 
Lo cierto es que las cláusulas “suelo” sirven para que, en caso de que el índice de referencia (EURIBOR) descienda a su mínima expresión, como está ocurriendo a día de hoy, quien se beneficie sea el propio contratante y tenga la posibilidad, ante la Entidad bancaria, de poder asumir sus obligaciones viéndose reflejado en un menor coste de su cuota hipotecaria en las distintas revisiones efectuadas por su banco, ya que las que las que existen, son siempre superiores al citado índice de referencia, que  en su mayoría son porcentajes determinados unilateralmente por las Entidades Bancarias considerándose, como ya hemos visto, “abusivos”.
 
Ciertamente a raíz de esta jurisprudencia el contratante hoy tiene la posibilidad de revisar la hipoteca y no solo advertir la anomalía de la cláusula “suelo”, sino de otras, que sin ser advertidas por la confianza del cliente hacia la Entidad, o por desconocimiento, dan lugar a un perjuicio para el cliente.
 
Para evitar que continúen produciéndose los abusos descritos anteriormente, AFZ Abogados, se pone a su disposición para revisar los contratos de sus préstamos hipotecarios a fin de analizar la existencia y alcance de éstas cláusulas que pueden originar grandes perjuicios en su economía familiar.

Reivindicando los valores que presiden este Despacho, les informamos de la existencia de un servicio de iguala jurídica consistente en la posibilidad de disponer de un abogado que le asesore y supervise en cuestiones legales, por una pequeña cantidad fija al mes; dentro del cual se encuentra el servicio de revisión de su contrato de préstamo hipotecario a los efectos anteriormente indicados (más información ver apartado <<Iguala Jurídica>> de nuestra página web).
 
Mariana Fernández Plaza
Abogada
AFZ Abogados

Si se cumple...

Posted on April 12, 2013 at 5:22 AM Comments comments (8)
 Este artículo, tiene por enunciado "si se cumple", porque si se cumple lo previsto en el Anteproyecto de ley, que pretende reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, que previsiblemente entrará en vigor después del verano, supondrá el retorno de la libertad contractual  al arrendamiento de vivienda, pero no a la libertad que existía con la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos del año 64 en la que el contrato era indeterminado a voluntad del arrendatario (prórroga forzosa), sino que muy al contrario, a juicio de este autor, va en su detrimento.
 
Vamos sin más preámbulo a analizar los cambios que pretende realizar el mencionado anteproyecto:
 
1º Libertad de pactos para los arrendatarios de viviendas:
Se rompe la tajante prohibición del art. 6 LAU ("Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice") y las partes pueden pactar algunas cuestiones respecto del contrato de arrendamiento:
            - Actualización de la renta; hasta hoy, la única forma de actualización de la renta era a través del IPC (Índice de Precios de Consumo), y aunque la reforma no lo aclara, parece que no se dispondrá de muchas opciones alternativas. No obstante sigue existiendo un plazo de duración del contrato mínimo obligatorio de tres años,  por lo que no se podrá imponer subidas excesivas distintas a los índices de mercado, pues, en caso contrario,  se favorecerían los fraudes de ley en este aspecto. Algún ejemplo de método de actualización de renta puede ser el Índice Nacional de Alquileres, o los incrementos del Euribor.
            - Renuncia a la adquisición preferente por el arrendatario; La parte arrendataria podrá renunciar a su derecho de tanteo y retracto previsto en el art. 25 LAU.
 
2º Cambio de plazos:
*Se pasa de 5 a 3 años.  
*La renovación tácita que era prorrogable máximo 3 años, pasa a 1año.
            - Con la modificación el arrendador podrá por causa de necesidad resolver el contrato, transcurrido 1 año y avisando con 2 meses de antelación.
            - El arrendatario podrá renunciar transcurridos 6 meses y con preaviso de 1 mes de antelación.
 
3º El derecho del arrendador a la resolución:
Se extinguirá el arrendamiento en caso de compra del inmueble por un tercero, ejecución hipotecaria, retracto convencional, etc, SALVO QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE HUBIERA INSCRITO ANTES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
 
4º Transferencia del contrato en caso de SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD:
En estos casos, el cónyuge del arrendatario tendrá derecho a que el contrato se cambie a su nombre, sin necesidad de consentimiento del arrendador.
 
5º Renuncia a la subrogación por causa de fallecimiento del arrendatario:
Se rompe radicalmente con lo dispuesto en el art. 16 LAU y se podrá pactar que en caso de fallecimiento del arrendatario los familiares no se puedan subrogar si han transcurrido 3 años.
 
 Rehabilitación o reforma de la vivienda a cambio de renta:
Se podrá pactar que el arrendador se ocupe de la rehabilitación de la vivienda a cambio de renta. El incumplimiento del compromiso será causa de resolución de contrato.
 
7º Elevación de las rentas por mejoras:
Solamente se podrá repercutir pasados los tres primeros años, aunque no obstante se podrá acordar que no se repercuta en ningún caso.
 
8º Fianza:
La actualización se realizará transcurridos los 3 primeros años del contrato, en ningún caso cabe antes.
 
9º Se permite resolver el contrato de arrendamiento de local, si se ocasionan daños dolosos.
En opinión del que suscribe estas líneas, esta reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos es absolutamente innecesaria más aún cuando en esta época de crisis se deberían potenciar los arrendamientos, ya que los bancos no otorgan créditos para poder adquirir una vivienda en propiedad.
 
Esta iniciativa del Gobierno, no responde a ninguna necesidad real, ni a ninguna deficiencia de la Ley de 1994, que el Tribunal Supremo ya se ha encargado de aclarar en caso de que la hubiera, como por ejemplo el tiempo que deberá transcurrir necesariamente para interponer una demanda de desahucio por falta de pago, desde que el arrendatario deja de pagar, el cual es de 1 mes.
 
Que esta reforma supone un detrimento para el arrendatario, no es más que una obviedad, espero que no nos hagan creer ahora que vivíamos al margen de la legalidad registral, pues como se dispone en el punto tercero de este texto, la nueva reforma dispondrá que, si no se ha registrado previamente el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, (gasto que obviamente asumirá el arrendatario) no será oponible a terceros, y en caso de que el arrendador quisiera vender el inmueble no tendrá porqué respetar el contrato de arrendamiento. Si este letrado fuera mal pensado, creería que esto se realiza para favorecer intereses corporativos, que hoy, con la crisis, ven mermados sus ingresos.
 
Otro aspecto llamativo de esta reforma es la duración del contrato, pues no se entiende por qué se pretende reducir la durabilidad del mismo de 5 a 3 años, ya que,  al menos yo, nunca he tenido noticia de queja alguna respecto a esta cuestión, dado que, lo que normalmente ocurre es que al arrendador le interesa obtener una rentabilidad por su vivienda, cuanto más tiempo mejor, (por esta causa la Ley del año 94 prevé una prórroga del contrato de 3 años o, en su defecto, la resolución del contrato en caso de necesidad, como por ejemplo que la vivienda sea destinada a un hijo). Por otro lado al arrendatario le interesará tener una estabilidad, en el que al fin y al cabo, y por un tiempo determinado, se convertirá en su hogar, muy lejos de lo pretendido por el Anteproyecto, que establece la renovación del contrato cada 3 años, o en su defecto cada 4, si las partes lo llegasen a prorrogar el máximo que permite esta reforma.  
 
En conclusión, veremos en qué queda al final el mencionado proyecto, que sin duda va a generar inseguridad jurídica.
 
Rubén Alberquilla Fernández
Abogado
AFZ ABOGADOS
 

El Decreto contra los desahucios

Posted on March 8, 2013 at 5:14 AM Comments comments (1)
 
Encabezado: Valga esta entrada en este blog para felicitar a Mariana y a Rubén por su hazaña en la red.
 
Empezar de cero. Es, sin duda, un acto que siempre requiere entereza y determinación y, aún más, si tiene como principal consecuencia abandonar el hogar, esa pequeña fortaleza en la que se invierten sueños, se comparten buenos momentos e incluso, se convierte en refugio para los que más quieres.
 
En esta entrada inaugural del blog de AFZ Abogados, se va a intentar desvelar, de la manera más sencilla posible, pero siempre con el rigor y profesionalidad que se presume de un jurista, una de las cuestiones menos comentadas y que, en realidad, es la una de las más importantes del Real Decreto 27/2012, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios o como popularmente es conocido: Decreto contra los desahucios.
 
Este Real Decreto (en adelante, RD) trae causa, como todos conocemos, de una realidad acuciante en nuestro país: el gran número órdenes de lanzamiento que se ejecutan a diario tras un proceso de judicial de desahucio y que, en consecuencia, originan una situación de precariedad a aquellas personas que contrataron un préstamo hipotecario con una entidad financiera al que ahora, debido a la actual crisis económica y financiera, no pueden hacer frente.
 
En este RD, se regula la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos considerados especialmente vulnerables. Más allá de los requisitos enumerados en el articulado de la norma para determinar la vulnerabilidad del colectivo, que pueden consultarse en el mismo, es importante centrarse en la idea de que, como se indica en el RD, es una suspensión provisional -abarca el período del 16/11/12 al 16/11/14- y que, por tanto, irremediablemente el lanzamiento tendrá lugar.
En este período de suspensión, los elevados intereses de demora se seguirán generando y la deuda, por tanto, y he aquí el objeto y principal cuestión de esta entrada, la deuda hipotecaria seguirá aumentando durante dos años más (o tiempo inferior durante el cual se haga uso de la vivienda al amparo de este RD).
 
Ante esta situación que podríamos calificar de “analgésico” para el deudor, se le propone un “tratamiento” que, aunque lejos de curar definitivamente su patología, le faculte y disponga para encarar la situación desde otra perspectiva y poder, en definitiva, comenzar de cero: una negociación con la entidad financiera a través de un profesional que conozca perfectamente la situación del deudor hipotecario y sepa transmitir al representante que actúa en nombre de la entidad financiera que le puede interesar aceptar que el deudor cancele su deuda a cambio de abandonar la vivienda y no ocuparla durante esos dos años de suspensión otorgados por el RD.
Siguiendo el “tratamiento” que aquí se recomienda se producen distintas consecuencias. Por un lado, la entidad financiera recupera la posesión de la vivienda y puede así arrendarla o venderla. Opción calificable, cuanto menos, como conveniente teniendo en cuenta que lo contrario supone, por supuesto, no perder los derechos económicos sobre el deudor pero también conlleva, de facto, la nula rentabilidad y la depreciación del activo en su balance -debido a la escasa demanda de vivienda en estos momentos-; el ineludible pago de impuestos y tasas correspondientes; el pago de las cuotas y posibles derramas de la comunidad de propietarios; etc. Y por otro, que el deudor pueda, cuestión nada desdeñable, cancelar la deuda derivada del préstamo hipotecario que aún le queda pendiente por abonar y evitar que, en caso, contrario siga aumentado.
Y por eso comenzaba esta entrada con esta frase: “Empezar de cero”, porque resume la esencia de todo lo anteriormente expuesto: mejor comenzar, si es posible y cuanto antes, de cero que en negativo, más tarde; ya que la deuda puede aumentar considerablemente en ese período de paralización del lanzamiento que no permite, de ningún modo, la recuperación de la vivienda que ya es propiedad de la entidad financiera desde el momento en el que se la adjudicó.
 
Como todos sabemos, el Congreso de los Diputados va a debatir la iniciativa legislativa popular  presentada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca el pasado 12 de Febrero en la que, a grandes rasgos, se solicita al legislador que apruebe una ley en la que sea obligatorio (los acreedores hipotecarios ya tienen la potestad de incluirlo en el contrato de hipoteca) que la entrega de la vivienda a la entidad financiera sea suficiente para la cancelación del crédito hipotecario.
 
Estaremos pendientes de este intento de acotar y definir, con base jurídica más sólida (ya que la regulación que se apruebe será por ley y no mediante RD), quién y cómo podrá entregar las llaves de su vivienda a cambio de comenzar de cero, eso sí, de verdad.
J.M.